【物企透视】保利物业：110亿资金年利息收入不足0.7亿，信披质量有待提升

上市物业管理公司与关联房企尤其是大股东的关联交易是一把“双刃剑”。一方面，来自关联方的物管项目和衍生业务为物业管理公司提供了相对稳定的项目来源和未来业绩蓄水池；另一方面，关联交易定价尤其是涉及到“资金占用”的关联交易也备受市场关注，投资者对物业公司资金安全和关联交易定价公允性存在疑虑。

本期的研究对象是保利物业。面包财经的研究显示，保利物业的关联交易的存在，商业层面具有相当的合理性。但是在涉及到“保证金”等关键事项的信披上较为粗略，信披质量有待提升。

保利物业2023年度实现收入150.6亿元，同比增长10%；公司拥有人应占年内溢利13.8亿元，同比增长24%。作为行业内领先的物管“优秀生”，保利物业也存在向关联方支付保证金、存放存款的现象。

财报显示，截至2023年末，保利物业现金及现金等价物超百亿元，其利息收入不足7000万元。对比中海物业，2023年末其现金不到保利物业的二分之一，产生的利息收入超过8000万元。

研究发现，根据协议安排，保利物业2023年最高可划出50亿元的车位保证金予以保利发展，最高约20亿元的存款放置于保利财务（以每日最高结余计算）。

保利物业存放于保利财务的利率是否公允？车位保证金规模如何确定？这些问题或需要保利物业更详细的信息披露来解答。

存款框架协议：最高约20亿元存放于保利财务，信披质量有待提升

年报显示，保利物业与保利财务签订《2023至2025年度存款业务框架协议》。据此，保利物业可不时将资金存放于保利财务，保利财务提供的条款（包括利率及其他重要条款）应与中国的银行或其他金融机构就相同类型及年期/利息提供者可资比较。

根据协议，截至2023年、2024年及2025年末止三个年度，保利物业可存放于保利财务的存款每日最高结余（包括已付利息）上限为20.3亿元。

截至2023年底，保利物业存放在保利财务的每日最高结余（包括已付利息）为20.27亿元。

根据保利物业2023年年报，公司当年其他利息收入为446.6万元，主要来自就存放在保利财务的存款所收取的利息。

在存款框架协议部分，保利物业并未披露日均存款数据，仅披露每日最高结余，因此无法计算存款利息是否公允，公司信披质量有待提升。

车位代理：2023年合计最高50亿元保证金

车位代销模式来看，物企主要分为两种模式。

一种是直接向关联开发商即物业资产的持有者收购车位的使用权或产权，然后进行租售活动，例如中海物业。根据中海物业与中国海外发展、中海宏洋续签的车位框架协议，2023年至2025年三个年度，中海物业每年收购停车位最高限额为9亿港元。

第二种则为支付车位货值一定比率可退还保证金的模式，取得独家销售权，而保利物业则为此模式。

根据保利物业与保利发展续签的《车位代理框架协议》，截至2026年三个年度，保利物业向保利发展关联方支付保证金最高结余上限为30亿元，而上述年度保利物业向保利发展应收的代理服务费用每年上限为7.5亿元。

根据《第一期车位租售业务代理服务框架协议》、《第二期车位租售业务代理服务框架协议》， 2023年，保利物业向保利发展控股及其联系人支付的保证金每日最高结余分别30亿元、20亿元，这两笔合计50亿元的车位保证金约占保利物业2023年末现金比率的45%。

从2021年至2023年产生的代理服务费来看，保利物业的代理服务费实际交易金额远低于保证金的每日最高结余，公司车位保证金规模是否过大？此外，保利物业同样仅披露保证金每日最高结余数据。涉及到如此大金额的关联交易，保利物业是否应该同时披露保证金的日均结余数据？

《2024至2026年度框架协议》：双赢的关联交易

由于物业行业的特殊性质，物业公司与母公司之间普遍存在关联交易。定价公允、信披透明的关联交易，一定程度上能够实现双方共赢。

2023年11月，保利物业与保利发展订立《2024至2026年度框架协议》。根据框架协议，保利物业将向保利发展相关方提供物业管理服务、案场协销服务及其他增值服务，未来三年各年度费用上限总额分别为15.45亿元、50.31亿元、50.84亿元。

而保利物业则需向保利发展相关方租赁物业、采购硬件及硬件维护服务。

根据此前保利物业与保利发展控股订立的《2021至2023年度框架协议》，2021年至2023年期间，保利物业已向保利发展相关方支付了超6000万元的物业租赁、硬件采购及维护费用。而在此期间，保利物业给保利发展提供的物业管理服务、案场协销服务及其他增值服务金额合计超过50亿元。这为保利物业期间的业绩增长提供了重要支撑。

从商业逻辑分析，保利物业与母公司的关联交易具有商业上的合理性，在很大程度上能够实现“双赢”。但是，作为央企子公司和行业龙头公司，保利物业在部分关联交易的信披上有待加强。